广西壮族自治区地方税务局公告2012年第3号广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法 商业观察

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广西壮族自治区地方税务局关于印发《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》的公告     广西壮族自治区地方税务局公告2012年第3号  &nb......

广西壮族自治区地方税务局关于印发《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》的公告   
  
广西壮族自治区地方税务局公告2012年第3号                                        2012.2.20

现将《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》予以公告,自2012年3月1日起施行。
特此公告。

广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法

第一条 为了加强存量房交易的税收征管,保障国家税款及时足额入库,维护纳税人的合法权益,根据《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)、《国家税务总局关于开展房地产模拟评税工作的通知》(国税发[2010]4号)、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)和《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)的规定,制定本办法。

第二条  本办法适用于广西壮族自治区各级地方税务机关应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

第三条  存量房评估应符合科学性、规范性、统一性和实用性的原则要求。
存量房评估应遵循下列原则:合法性原则,统一规范原则,估价时点原则,公平效率原则。

第四条 评估方式主要以市场比较法理论为基础,以计算机手段为依托,采用批量评估为主,个案评估为补充的方式进行。

第五条 纳税人对存量房交易价格评估结果有争议的,按《广西壮族自治区地方税务局存量房评估计税价格争议处理办法(试行)》的规定进行处理。

第六条 市场比较法的适用对象是在同一供求范围内并在估价时点的近期、存在着较多类似的房地产交易实例的房地产。结合同一地区的房地产交易情况,已建成的居住用房适用市场法评估。

第七条 市场比较法是应用替代原理,通过市场上类似房地产的正常成交价格来推断评估对象的评估价值的方法。整体评估房地产的价值,以房产与土地的结合价值为评估目标。
第八条 各市地方税务局应成立存量房评估领导小组办公室机构下的专家小组,建立评估专家联席会议工作制度,指导、审议片区和小区的划分、标准房、修正系数的论证选取等工作。

第九条 片区的划分
每个设区的市经过调查,结合实际情况将本市范围的县(市、区)按地域和价格区间划分为不同的片区。
片区按下列方法之一划分:1.按税收管辖权进行划分,一般只考虑到县(区)分局的管辖范围;2.运用道路网络进行区分,也就是边界区分要求按有明确名称的道路进行划分;3.按经济繁荣程度不同进行划分;4.按地理位置相近原则进行划分;5.每个片区应有2个或2个以上小区。
片区的划分应做到无遗漏、无空白、不重叠。

第十条 小区的划分
在片区的基础上进行分区,每个片区划分为2个以上小区。每个小区设置一个16位数字代码,其中:前2位为地市代码,3-4位为县(区)代码,5-8位为路段代码,9-12位为片区代码,13-16位为小区代码。
同一小区要求房屋类型相差不大、经济繁荣程度比较接近、地理位置分布相邻。如有需要,可以单幢楼房作为一个小区。

第十一条 采集、选取和确定标准房
(一)每个小区选取相应数量标准房实例。标准房实例应符合以下条件:
1.与所在小区内的其他住房是相同房屋类别。
2.与所在小区内的其他住房建筑结构相同。
3.标准房实例的交易日期应在1年以内。
4.标准房实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。
没有标准房实例的,选用按上述原则选取标准房价格。标准房案例信息的采集,由地方税务部门自行采集,也可以通过政府采购方式委托有资质的中介机构进行。
(二)根据每幢住宅楼层数确定标准楼层。一般以楼层中间层为标准楼层。
(三)信息采集单位通过调查、数据信息采集、分析,在每个小区范围内选择标准房实例,进行计算分析,形成标准房及标准楼层价格和各楼层之间修正系数(或修正额)的意见。经过存量房评估领导小组办公室审定后,用于市场比较法进行房屋价值评估。

第十二条 计算确定基准价
选取标准房实例之后,对这些标准房实例的成交价格进行修正系数换算处理,以单位平方米售价为小区房屋基准价,面积为建筑面积。
原则上基准价每半年调整一次。当存量房价格受市场影响波动较大时,应及时调整基准价。

第十三条 求取房地产评估价格
在计算房地产存量房交易评估价格时,采用修正系数连乘的形式,可直接确定为:
评估价格=(基准价+楼层因素修正系数)×(1±交易日期因素修正系数)×(1±朝向因素修正系数)×(1±使用年限因素修正系数)×(1±景观因素修正系数)×(1±商铺因素修正系数)×(1±建筑类型因素修正系数)×(1±其它因素修正系数)
即:
评估价格V=(基准价+S×N)×(1±T%)×(1±R %)×(1±L%)×(1±X%)×(1±F%)×(1±H%)×(1±Z%)
房地产评估值=评估价格×待估价对象的建筑面积=V×M
V——单位面积评估价格
S——楼层因素修正系数标准
N——与标准房的楼层差
T%——交易日期调整中从正常成交日期到存量房交易价格申报评估时点可比实例价格涨跌的百分率
R%——朝向因素修正系数
L%——使用年限因素修正系数
X%——面临景观因素修正系数
F%——商铺因素修正系数
H%——建筑类型因素修正系数
Z%——其它因素修正系数
M——待估价对象的建筑面积

第十四条 增量房交易需进行评估计税的,参照本办法执行。
第十五条 本办法自2012年3月1日起实施。